Garantizar la calidad de lo que se construye estableciendo obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en el proceso constructivo así como proteger al usuario en aspectos como la seguridad estructural, protección contra incendios, habitabilidad: salubridad, ruido, aislamiento térmico, ahorro de energía o la accesibilidad, este es el sentido de la Ley de Ordenación de la Edificación, conocida como la LOE.
Para las posibles reclamaciones a los agentes que intervienen en la edificación tanto en el caso de constructor como promotor una vez se termina la obra podríamos decir…
¿Qué plazos hay para reclamar daños?
La LOE establecen unos plazos de responsabilidad en tres períodos de uno, tres y diez años, en función de los diversos daños que puedan aparecer y empiezan a contar desde la fecha de recepción de las obras.
- Durante el primer año, el constructor ha de responder por los daños materiales derivados de una deficiente ejecución.
- Durante tres años, todos los agentes que intervienen en el proceso de la edificación, responderán por los daños materiales en el edificio causados por vicios o defectos que afecten a la habitabilidad.
- Durante diez años, todos los agentes que intervienen en el proceso de la edificación, por los que resulten de vicios o defectos que afecten a la seguridad estructural del edificio.
Las acciones para poder exigir estas responsabilidades prescriben en el plazo de dos años, a contar desde la fecha en que se produzcan dichos daños.
¿Cómo se garantizan los posibles daños materiales ocasionados por vicios y defectos de la construcción?
a)- DURANTE UN AÑO, SEGURO DE DAÑOS MATERIALES O SEGURO DE CAUCIÓN, para garantizar el resarcimiento de daños que afecten a elementos de terminación o acabado.
- Puede ser sustituido por una retención por el promotor en un 5 % de la ejecución material de la obra.
- El importe mínimo del capital asegurado será el 5% del coste final de la ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales.
- No se admiten franquicias o limitación alguna de la responsabilidad del asegurador frente al asegurado.
b).- DURANTE TRES AÑOS, SEGURO DE DAÑOS MATERIALES O SEGURO DE CAUCIÓN, para garantizar el resarcimiento de los daños que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
- El importe mínimo del capital asegurado será el 30% del coste final de la ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales.
- Se admite franquicia, siempre que no supere el 1% del capital asegurado de cada unidad registral.
c).- DURANTE DIEZ AÑOS, SEGURO DE DAÑOS MATERIALES O SEGURO DE CAUCIÓN, para garantizar el resarcimiento de los daños causados por vicios que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
- El importe mínimo del capital asegurado será el 100% del coste final de la ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales.
- Se admite franquicia, siempre que no supere el 1% del capital asegurado de cada unidad registral.
¿Qué daños no puedo reclamar?
Estas garantías, según la LOE y salvo pacto en contrario, no cubrirán:
- Los daños corporales u otros perjuicios económicos distintos de los daños materiales que garantiza la Ley.
- Los daños ocasionados a inmuebles contiguos o adyacentes al edificio.
- Los daños causados a bienes muebles situados en el edificio.
- Los daños ocasionados por modificaciones u obras realizadas en el edificio después de la recepción, salvo las de subsanación de los defectos observados en la misma.
- Los daños ocasionados por mal uso o falta de mantenimiento adecuado del edificio.
- Los gastos necesarios para el mantenimiento del edificio del que ya se ha hecho la recepción.
- Los daños que tengan su origen en un incendio o explosión, salvo por vicios o defectos de las instalaciones propias del edificio.
- Los daños que fueran ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el daño.
- Los siniestros que tengan su origen en partes de la obra sobre las que haya reservas recogidas en el acta de recepción, mientras que tales reservas no hayan sido subsanadas y las subsanaciones queden reflejadas en una nueva acta suscrita por los firmantes del acta de recepción
En cuanto a la responsabilidad civil de los distintos agentes que intervienen en el proceso de la edificación cuando no pudiera individualizarse la causa de los daños materiales o quedase debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervención de cada agente en el daño producido, la responsabilidad se exigirá solidariamente.
En todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción.
Es obligatorio que el promotor contrate un seguro decenal, y además es necesario para inscribir en el Registro de la Propiedad escritura pública de declaración de obra nueva de la edificación (artículo 20 LOE).
Para poder contratar un seguro Decenal la gran mayoría de aseguradoras exigen que un Organismo de Control Técnico (OCT) intervenga para poder saber a qué riesgo se exponen. La OCT hace la labor de auditoría y revisión de informe geotécnico, proyecto, control de materiales y ejecución de la obra bien durante estas o a posterior, dependerá de las necesidades.
Para el caso de una única vivienda unifamiliar de autopromoción, esta garantía no es exigible al autopromotor, pero deberá contratarlo en el caso de que la transmita y por el plazo que falta hasta completar los diez años, salvo pacto con el comprador que le exonere expresamente de la contratación y se acredite por el autopromotor el uso propio de la vivienda.
¿Y el resto de agentes que intervienen en el proceso constructivo? (habrá algún superhéroe 😉) … sigue leyendo aquí mas sobre responsabilidad civil de otros agentes.
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